Un sueño que no se hará realidad

garantizar el derecho

Autor: Leandro Vera Belli*

La ciudad de Buenos Aires es el distrito con mayor número de locatarios de todo el país. Un tercio o más de sus residentes alquilan. No siempre se trata de casa. Algunas personas alquilan habitaciones en villas, pensiones o casas de alquiler. También comparten casas o alquilan locales donde trabajan y viven, como fue el trágico caso del derrumbe del martes pasado en la colonia Floresta. La ocupación aumenta constantemente en la ciudad, y el alquiler se convierte en una forma cada vez más precaria de acceder a la vivienda.

Hoy, en medio de la peor crisis del mercado de alquileres de los últimos años, el gobierno de Buenos Aires se apega a recetas que ya demostraron que no funcionan. En 2015 se lanzó el programa “Alquilar Se Puede”, que ofrece principalmente garantías bancarias y préstamos para cubrir costos de ingresos. El programa tuvo muy poco impacto (solo se otorgaron 148 créditos después de un año de vigencia) porque no dialogó con las necesidades de los inquilinos. Ocho años después, sin tener en cuenta la experiencia previa, se anuncian medidas similares. El gobierno lanzó una serie de líneas de crédito para ayudarlos a pagar los costos asociados con ingresar a un alquiler y, inusualmente, renovar la vivienda que alquilan. En primer lugar, es responsabilidad del propietario mantener la casa en buenas condiciones. Por otro lado, gran parte de la oferta de alquiler se encuentra en malas condiciones de construcción: según los resultados de nuestra encuesta, casi el 30% dice que la casa que alquila tiene serios problemas de deterioro o falta de mantenimiento.

Además, solicitar un préstamo supone sumar un nuevo coste fijo a final de mes. Y encuesta elaborado por CELS, ACIJ, Instituto Geográfico UBA, CEUR CONICET e IDAES Escuela de la UNSAM muestra que los inquilinos del AMBA tienen una economía apretada. Casi el 40 por ciento pidió dinero prestado a familiares, amigos o bancos o respaldó activos durante 2022. La mitad de esos prestatarios usaron ese dinero para pagar el alquiler. Como solución, la administración de la ciudad ofrece la continuación de los préstamos.

Por otro lado, se enviaron proyectos de ley para eximir del pago de impuestos a los promotores inmobiliarios que construyan en determinados municipios. En otro proyecto de ley, el gobierno de la ciudad propone eximir a los propietarios de viviendas de pagar ABL como incentivo para que más personas pongan sus viviendas en el mercado de alquiler. Sin embargo, es poco probable que esta medida tenga algún efecto ya que, en la práctica, los arrendatarios pagan el ABL. Además, para acceder a este beneficio se deben inscribir los arrendamientos en el registro de la AFIP, pero según el último informe de la Jefatura de Estado Mayor, en todo el capital solo se encuentran inscritos 46.508 contratos.

Los anuncios de Rodríguez Larrete ignoran la situación de los alquileres en la ciudad: el aumento de la dolarización de la oferta así como el incremento en el número de alquileres para turistas, algo que el propio gobierno impulsó al firmar el contrato con Airbnb. Esta desregulación de la oferta tiene un correlato en los modos de acceso, ya que la renta es tan difícil de obtener que los inquilinos deben aceptar términos ilegales. Según los resultados de nuestra encuesta, solo el 54,4 por ciento tiene un contrato de arrendamiento. El resto es informal. Además, más de la mitad admite que tiene que contar con un incremento mensual, trimestral o semestral en lugar del incremento anual establecido por ley.

Las situaciones de alquiler y los inquilinos en particular necesitan políticas distintas a las que ya se ha demostrado que no funcionan. Necesitamos un Estado que controle el cumplimiento de la ley, regule el funcionamiento del mercado de la vivienda de alquiler temporal, cuente con un fondo público de pisos de alquiler y, sobre todo, considere la vivienda -el alquiler- como un derecho básico que no puede estar sujeto a las dinámicas de el mercado inmobiliario

* Coordinador del área de derechos económicos, sociales y culturales del Centro de Estudios Jurídicos y Sociales.

dominio del mercado

Por Florencia Labiano *

Después de la crisis de 2001, la pobreza -medida con estándares más exigentes que los actuales- superó el 50 por ciento de la población y el desempleo el 20 por ciento, pero en Argentina el 70 por ciento de los hogares era dueño de la casa en la que vivía. En 2023, el desempleo no es un problema, aunque gran parte del trabajo es informal, pero la pobreza está empeorando. Mientras tanto, la propiedad de la vivienda ha caído al 60 por ciento, alcanzando el 42 por ciento en algunas ciudades como Buenos Aires. En cambio, se ha ampliado el alquiler como forma de acceder a la vivienda, pero las mediciones de pobreza no lo consideran como parte del indicador. Ante la necesidad de un flujo constante de ingresos para evitar la falta de vivienda, los préstamos se vuelven rutinarios y las crisis toman nuevas formas.

Precio de enero de 2018 a marzo de 2020 oferta Las rentas en la ciudad de Buenos Aires cayeron en términos reales, pero no en relación con los salarios. Desde mayo de 2020 ya crece por encima de ambos parámetros. La demanda de vivienda es inelástica: aunque suban los precios en algún sitio, hay que dormir, por lo que si ya no te puedes adaptar, las opciones son vivir más lejos y vivir en menos metros o con más gente, es decir, vivir peor. Como la renta aumenta con los ingresos, se dedican más horas al trabajo y menos a otras actividades. Una encuesta de noviembre de 2022 realizada por CELS, EIDAES, ACIJ, CEUR y el Instituto de Geografía de la UBA en el Área Metropolitana de Buenos Aires muestra que el 32 por ciento de los hogares arrendatarios gasta más de la mitad de sus ingresos en pagar la renta y el 63 por ciento está endeudado formal o informalmente (y de estos, el 62 por ciento usó este dinero para pagar el alquiler).

El acceso al alquiler puede ser una forma segura de acceder a la vivienda, pero esto requiere un estado activo que proporcione los recursos para hacer cumplir las leyes y diseñar políticas públicas basadas en la evidencia y el reconocimiento de que el mercado de la vivienda no opera (ni debe) operar como “cualquiera”. otro mercado”. Esto se debe, por un lado, a cuestiones relacionadas con la especificidad de la vivienda como mercancía y, por otro lado, a su (in)accesibilidad, condiciona el ejercicio de varios derechos básicos. La relación entre propietarios e inquilinos es desigual y debe ser mediada por el Estado, al igual que entre oferentes y demandantes de otros «bienes» como mano de obra, alimentos o medicinas prepagas. Es habitual tener en cuenta la asimetría entre el derecho a la vivienda y el derecho al alquiler, sin negar ninguno de ellos. Sin embargo, en manos del mercado, el cumplimiento de la ley de arrendamiento depende de la buena voluntad de propietarios y agentes inmobiliarios, creando fragmentos más o menos protegidos. Al delegar esta tarea, el Estado no solo boicotea su eficacia, sino que niega su responsabilidad en el acceso a la vivienda y la importancia del alquiler como una de sus formas.

La ley de arrendamientos vigente tiene puntos positivos y otros mejorables, los que están siendo atacados son fundamentales para reducir la vulnerabilidad de los inquilinos. La duración mínima de tres años proporciona una mayor estabilidad y se refleja en un importante ahorro de costes en el cambio de vivienda, pero también en la posibilidad de mantener rutinas básicas asociadas al trabajo, la escuela y la red de cuidados. El índice de arrendamiento, a su vez, congela los principales costos de los arrendatarios durante doce meses, al tiempo que restablece el poder adquisitivo de las rentas cobradas por los arrendadores después de ese período.

En general, donde el alquiler es un problema, la construcción no es la respuesta. Lo que se necesita es que las viviendas existentes se pongan en el mercado de alquiler en condiciones que no sean abusivas para los inquilinos y que brinden tranquilidad a los propietarios. Hay tantas experiencias en todo el mundo de las que se puede aprender para promover un enfoque más justo del alquiler, y la desregulación no es una de ellas. La seriedad con la que abordemos el “problema del inquilino” está condicionada por la forma en que un número creciente de hogares atraviesan esta crisis, por lo que la ambivalencia sobre la ley de inquilinatos solo alimenta la incertidumbre y alienta la especulación.

* Licenciado y profesor de sociología, miembro del IDAES – Unsam y becario del Conicet.