Producción: Mara Pedrazzoli
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La Ley de Arrendamientos no es suficiente
Autor: Juan Garriga.
En junio de 2020 se aprobó en el Senado de la Nación la ley de arrendamiento vigente. Pretendía proporcionar a los inquilinos un marco de previsibilidad a través de tres condiciones:
1) La duración mínima del contrato de alquiler es de 3 años (antes 2).
2) Solo se pueden realizar ajustes anuales.
3).
Desde que esta ley entró en vigor en julio de 2020, el índice que regula los ajustes anuales ha subido por debajo de la inflación (lo cual es lógico, ya que los salarios no han seguido la inflación, sino que han estado por debajo de ella).
Esto provocó que muchos propietarios que no estaban contentos con la forma en que se actualizaban los precios dejaran de ofrecer sus propiedades en alquiler. Al reducir la oferta, los precios lógicamente han aumentado. También crea un problema para los inquilinos en este momento, ya es muy difícil encontrar un lugar para alquilar y los pocos que hay en el mercado tienen un precio muy alto.
No obstante, también hay que tener en cuenta que aquellos inmuebles que han dejado de ofrecerse en alquiler tradicional no han quedado necesariamente vacíos. Muchos propietarios están optando actualmente por alquileres temporales, especialmente para el turismo.
Esto ocurre en el contexto de la proliferación de muchas aplicaciones que se dedican a este tipo de servicio. Airbnb es el más famoso de todos. Esta nueva variable es muy relevante y, en última instancia, perjudica a los inquilinos que buscan una vivienda de alquiler tradicional.
Esta tendencia es más intensa en las localidades turísticas. Si nos fijamos en uno de los principales sitios de alquiler del país, la oferta de alquileres temporales supera el 90 por ciento del total de alquileres en la ciudad de Bariloche, mientras que en Ushuaia este porcentaje llega al 95 por ciento.
Este fenómeno no ocurre solo en Argentina, incluso existe una discusión similar en varios países europeos.
El gobierno portugués anunció una serie de medidas en febrero de este año para intentar desincentivar los alquileres temporales:
-Se ofrecen incentivos fiscales a los propietarios que tengan viviendas turísticas y decidan convertirlas en viviendas de alquiler para la población local.
-Se prohíben nuevas licencias de alojamiento turístico, excepto en zonas rurales.
El Ayuntamiento de Barcelona, por su parte, cree que el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que establece que el número de viviendas para turistas no puede aumentar en toda la ciudad. Por otra parte, cada vez que una vivienda deje de tener un uso turístico en una zona «saturada», se construirá una nueva vivienda para dichos fines en una zona aligerada. Esto significa que las casas con destino turístico no solo no crecerán, sino que se mudarán gradualmente hacia barrios menos acomodados.
En Argentina, actualmente existe un proyecto de ley en el senado nacional que busca regular los contratos de alquiler temporario con fines turísticos en el país. Para tal efecto, se creará un registro nacional de alquileres temporales. CABA ya cuenta con un registro desde 2020, cuando entró en vigencia la ley que regula la actividad.
Si bien ambas leyes buscan regular actividades, en ningún caso existen restricciones a las propiedades para estos fines. La diferencia entre los dos proyectos de ley es que mientras CABA aumenta las multas para quienes realicen alquileres temporales sin registro previo, el Senado aumenta las suspensiones de proyectos de vivienda.
Es importante avanzar en una regulación justa de este tipo de plataformas, ya que los alquileres temporales amenazan la oferta de vivienda de alquiler tradicional y, en definitiva, perjudican a miles de inquilinos que luchan por conseguir una vivienda digna.
Economista del Departamento de Economía Política del Centro Cultural de Cooperación.
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mitos y realidades
Autor: Sergio Rosanovich (**)
En la ciudad de Buenos Aires, más de un tercio de la población son arrendatarios. Y sin embargo, detrás de estas cifras, la situación es mucho más preocupante para los hogares jóvenes (jefe de hogar menor de 35 años), dado que 2 de cada 3 personas allí alquilan. Este sencillo ejemplo muestra que el problema del alquiler merece un análisis más preciso.
En menos de dos meses se cumplirán tres años desde la aprobación de la nueva Ley de Rentas, la ley que reguló el mercado inmobiliario tras casi medio siglo de creciente desregulación. Sin embargo, debido a que fue sancionado en el contexto de una pandemia e implementado en medio de una aceleración de la inflación, generalmente se lo culpa como la causa del aumento de los alquileres, los altos ajustes interanuales y los retiros de ofertas. Vamos punto por punto.
Identificar correctamente los mecanismos que dan origen a los procesos es una necesidad fundamental en el diseño de políticas públicas. Y en el caso del mercado de alquiler, para explicar la actualidad es necesario incorporar al análisis lo ocurrido antes. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento de dos años (antes de la ley) firmado en junio de 2018 con un ajuste semestral del 15 por ciento -como era la norma en ese momento- coexistió hasta mayo de 2020 con una inflación acumulada del 115%. por ciento. En otras palabras, para el momento en que finalizaba el contrato, la renta del último mes se había reducido en un 34 por ciento en términos reales. Ante esto, con o sin la nueva ley, encontramos una explicación económica para el fuerte crecimiento de los precios en 2020 y 2021: es muy difícil predecir la evolución de los precios en un contexto de aceleración de la inflación.
Esto nos lleva al segundo punto, ahora bajo la nueva ley, que son los altos ajustes año tras año. El precio de alquiler se actualiza de acuerdo al Índice de Contratos de Leasing, que resulta del promedio entre la evolución de la inflación y los salarios registrados. Entonces, si la inflación fuera del 100 por ciento y los salarios aumentaran el 94 por ciento, el ajuste anual se haría al 97 por ciento, que es el promedio entre los dos primeros valores. En otras palabras, el hecho de que el ajuste interanual sea tres veces mayor que «en épocas del 15 por ciento semestral» tiene mucho más que ver con que la inflación sea tres veces mayor que con causa y efecto. con la Ley de Arrendamientos.
El último punto es quizás el más discutible, ya que la retirada de la oferta puede tener múltiples explicaciones, desde las económicas hasta las propias de la pandemia, que pueden haber retroalimentado el proceso de arreglo patrimonial. Esto podría explicar los continuos flujos elevados de ofertas de venta, que no se detuvieron ni siquiera cuando se redujeron los precios de oferta en dólares. Sin embargo, aparte de las explicaciones, la evidencia sugiere que el retiro de la oferta comienza mucho antes de que se promulgue la Ley de Inquilinato. Según un reciente informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social de las Ciudades (CEDESU), la caída interanual comienza entre agosto y septiembre de 2019, luego de las primarias y la posterior devaluación del tipo de cambio. De hecho, los seis meses anteriores a la pandemia muestran una disminución del 32 por ciento en los nuevos anuncios de alquiler año tras año.
