Se cumplirán en julio tres años después de que el Congreso Nacional aprobara una ley que regula las rentas en el país un el tema del mercado inmobiliario cada vez está más de actualidad: Las cotizaciones de viviendas en alquiler en dólares superan a las cotizadas en pesos, y las cotizaciones en moneda nacional aumentan más de 30 puntos porcentuales por encima de la inflación general. Propietarios y representantes políticos del oficialismo y la oposición llaman la atención sobre la ley, los arrendatarios la defienden y exigen mayor control de su cumplimiento. Miedo a lo que pueda pasar con los nuevos contratos.

El 1 de julio expirarán los primeros arrendamientos celebrados bajo la ley actual, que ampliaba la duración del contrato de dos a tres años y obligaba a una actualización anual (anteriormente era mayoritariamente semestral) en base al Índice de Arrendamientos (ICL) , que igualmente tienen en cuenta las desviaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración media imponible de los trabajadores estables (RIPTE).

La situación del mercado inmobiliario es consciente de que la ley no cumplió la función de ordenar, pero sería injusto atribuirla al 100% al texto de la norma. Principalmente porque su cumplimiento es bajo y quienes no reciben ninguna sanción por ello. De igual forma, la situación económica y las constantes amenazas de derogación o modificación de la ley por parte del oficialismo y la oposición no contribuyen a su institucionalización.

Los inquilinos agrupados apuntan directamente a propietarios para marcar especulativamente por encima de la inflación y para El Estado como uno de los principales responsables del incumplimiento de la ley: no solo por la inacción, sino también por quitarle la institucionalidad al declarar la intención de cancelarla o modificarla (la más reciente en abril de este año tras la revelación de una supuesta conversación entre Sergio Massa y Alberto Fernández que hablaba de «volar» la ley ). Si bien estos planes han sido amenazados durante estos tres años, cada declaración y filtración debilita la ley que los dueños y agentes inmobiliarios ya están derrotando.

Sin más preámbulos, hace unas semanas se reportaron varios casos donde propietarios (incluso a través de agentes inmobiliarios) que tienen sus viviendas alquiladas bajo la ley actual apelan a la «buena voluntad» de los inquilinos para aumentar el precio de los contratos más allá del plazo y monto fijado por la ley, esgrimiendo como excusa que las rentas están desfasadas con respecto a lo que se ve en el mercado.

Aunque el índice de incumplimiento de la ley es muy alto, existe preocupación en el mercado por lo que pueda pasar con los primeros contratos que vencen bajo la nueva ley. No solo por el aumento porcentual que se les puede imponer a los arrendatarios para «recuperar» los 123 puntos porcentuales perdidos por el aumento a los propietarios que cumplieron con la ley, sino también por el destino que le darán a las unidades. Según el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz, que realiza encuestas mensuales de precios de alquiler en CABA, junio fue el primer mes en que la oferta de unidades en dólares (54,6 por ciento) superó a la oferta en pesos.

en números

“Los resultados son claros, si se cumpliera con la ley de alquileres, los precios estarían muy por debajo de lo que está pasando”. En un ejercicio práctico, Group Tenants demuestra los resultados que se suponía que traería la ley tres años después de su promulgación. La base es un apartamento de dos habitaciones que costaba 17.697 pesos en julio de 2020. La actualización por ley fue del 41 por ciento en el primer año y del 58 por ciento en el tercer año, por lo que la renta quedó fijada en 39.464 pesos. Durante el primer contrato de ley, el aumento total en ICL fue del 123 por ciento desde julio de 2020 hasta junio de 2023.

Al calcular el valor teniendo en cuenta la evolución del mercado, es decir, el precio fijado por el mercado fuera del índice por la ley de arrendamiento y utilizando como fuente las estadísticas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el mercado aumentó los precios en un 279 por ciento durante el mismo período, que lo sitúa en una renta de 67.015 pesos (a julio de 2021, el incremento interanual fue del 106 por ciento en el primer año y del 83 por ciento en el segundo). El La inflación acumulada para este período, en tanto, fue de 171 por ciento..

Esto significa que Por ley, los precios estaban 123 puntos porcentuales por debajo de los precios de mercado y 48 puntos por debajo de la inflación. «Si el Estado interviniera en la regulación de los precios de alquiler, debería y puede reducir los precios», explicó la federación, que representa a 10 millones de inquilinos en todo el país.